[{"data":1,"prerenderedAt":495},["ShallowReactive",2],{"content:cities":3,"content:service:comprar-piso":42,"content:lexikon":110,"content:pseo":474},[4,17,29],{"slug":5,"name":6,"state":7,"facts":8},"benidorm","Benidorm","Costa Blanca, España",[9,10,11,12,13,14,15,16],"La ciudad se organiza alrededor de dos playas urbanas, Levante y Poniente, separadas por el promontorio del antiguo castillo, donde está el mirador conocido como Balcón del Mediterráneo; el casco antiguo ocupa ese istmo entre las dos.","El perfil vertical no es casual: el planeamiento aprobado a mediados del siglo XX apostó por edificios altos con mucho suelo libre entre ellos en lugar de manzanas cerradas, y ese criterio es el que explica las torres en primera línea.","Quien compra aquí lee la ciudad por zonas antes que por metros: Levante y el Rincón de Loix al noreste, el casco antiguo en el centro, Poniente hacia el suroeste, los barrios interiores como Salto del Agua, y el límite con Finestrat al oeste, donde el tejido urbano continúa ya en otro término municipal.","El turismo funciona los doce meses del año, con una temporada de invierno de visitantes del norte de Europa; por eso los comercios, el transporte urbano y los servicios sanitarios siguen abiertos fuera del verano, algo que no ocurre en toda la costa.","Es uno de los municipios con mayor concentración de plazas hoteleras de España, y en su término están los parques de ocio Terra Mítica y Terra Natura, que emplean personal durante gran parte del año.","El TRAM tiene cabecera en la ciudad: la línea de vía estrecha enlaza con Alicante en un sentido y con la Marina Alta y Dénia en el otro. La AP-7 y la N-332 dan el acceso por carretera y el aeropuerto Alicante-Elche queda a algo menos de una hora.","El parque de viviendas mezcla edificios de los años sesenta y setenta con promociones recientes, de modo que comprar aquí obliga a mirar la antigüedad del inmueble, el estado de las instalaciones comunes y las derramas aprobadas antes que la vista desde la terraza.","Buena parte de ese parque se usa solo unos meses al año, y eso se nota en las comunidades de propietarios: presupuestos ajustados, juntas con poca asistencia y decisiones de obra que se arrastran. El acta de la última junta dice más del edificio que el propio anuncio.",{"slug":18,"name":19,"state":7,"facts":20},"villajoyosa","Villajoyosa",[21,22,23,24,25,26,27,28],"Villajoyosa y la Vila Joiosa son el mismo municipio: el segundo es el nombre en valenciano, y los dos se usan en la documentación oficial. Pertenece a la comarca de la Marina Baixa, en la provincia de Alicante, y el casco urbano está a unos ocho kilómetros de Benidorm siguiendo la costa.","El puerto pesquero sigue en activo y la lonja subasta la captura del día, de manera que la actividad del municipio no depende solo de la temporada de verano.","El chocolate es industria local desde el siglo XIX: Chocolates Valor tiene aquí su fábrica y su museo, y la elaboración de cacao forma parte del tejido económico del municipio junto con la pesca, el comercio y la construcción.","Las casas de colores del frente marítimo del casco antiguo son la imagen con la que se identifica el municipio; la explicación tradicional es que se pintaban así para que cada pescador reconociera la suya desde el mar.","Del pasado romano queda la Torre de Sant Josep, un monumento funerario a las afueras del casco, y el museo municipal expone los materiales de las excavaciones de la ciudad romana sobre la que se asienta el pueblo.","El TRAM pasa por el término y tiene parada en el municipio: en un sentido lleva a Benidorm y en el otro a Alicante. La N-332 lo atraviesa, la A-7 y la AP-7 dan acceso por el interior, y el aeropuerto Alicante-Elche queda a unos cuarenta kilómetros.","El Hospital Marina Baixa, hospital público de referencia de la comarca, está en el término municipal, y es un dato que pesa para quien compra para vivir todo el año y no solo en verano.","Para quien compra, la diferencia práctica con Benidorm está en la escala: el frente litoral no es vertical, los edificios son más bajos y la oferta de obra nueva es mucho menor, así que cada promoción concreta pesa más en la decisión que en un mercado con cientos de alternativas.",{"slug":30,"name":31,"state":32,"facts":33},"alicante","Alicante","Provincia de Alicante, España",[34,35,36,37,38,39,40,41],"Alicante, Alacant en valenciano, es la capital de la provincia del mismo nombre y la sede de su Diputación y de las delegaciones provinciales de la administración, de modo que buena parte de los trámites de la comarca acaban pasando por la ciudad.","El castillo de Santa Bárbara corona el monte Benacantil, en el centro de la ciudad, y a sus pies quedan el casco antiguo y el barrio de Santa Cruz, la zona de calles estrechas donde apenas hay solares libres y lo que se mueve es rehabilitación.","El puerto está pegado al centro urbano y combina tráfico de mercancías, cruceros y líneas regulares de pasajeros; el paseo de la Explanada y el barrio del Postiguet se apoyan directamente en él.","El aeropuerto Alicante-Elche Miguel Hernández está en el término municipal de Elche, a unos diez kilómetros del centro, y es la puerta de entrada aérea de toda la Costa Blanca.","La ciudad es sede de la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea, y el campus principal de la Universidad de Alicante está en San Vicente del Raspeig, inmediatamente al norte; las dos cosas sostienen una demanda de vivienda que no depende de la temporada turística.","La estación de Alicante Terminal tiene alta velocidad con Madrid y servicios de cercanías hacia el sur de la provincia y Murcia; desde el centro sale además el TRAM que recorre la costa hasta Benidorm.","La obra nueva se concentra en los ensanches del norte y en el entorno de la playa de San Juan, a varios kilómetros del centro y unida a él por el tranvía, mientras en los barrios consolidados lo que hay es sustitución y reforma de edificios existentes.","Para quien compra, Alicante es el mercado menos estacional de la provincia: hay demanda de vivienda habitual todo el año y por eso los barrios se comparan por colegios, transporte, aparcamiento y servicios antes que por la distancia a la playa.",{"slug":43,"title":44,"teaser":45,"metaTitle":46,"metaDescription":47,"h1":48,"intro":49,"forWhom":50,"includes":55,"howItWorks":71,"model":87,"faq":90,"related":106},"comprar-piso","La compra, documento a documento","Una compra no es una sucesión de sensaciones, sino una cadena de papeles. Qué es cada uno, quién lo emite y qué hay que mirar en él antes de que el dinero cambie de sitio.","Comprar piso en España: los papeles, uno por uno","Comprar piso en España documento a documento: nota simple, reserva, contrato privado, escritura y acta de entrega. Quién emite cada papel y qué revisar.","Comprar piso en España es una cadena de documentos","Comprar piso en España se parece poco a lo que se cuenta en las visitas: no es una decisión que se toma un día, sino una cadena de papeles que se firman en un orden fijo. Cada uno tiene un emisor distinto, y casi todos pueden leerse antes de que nadie entregue dinero.\n\nEsta guía no cuenta la operación por etapas emocionales, sino por documentos: el que ya existe sin usted, el que crea la operación, el que describe el edificio, el que acredita a quien vende y el que le piden a usted. Puesta así, la compra deja de tener sorpresas y empieza a tener lista.",[51,52,53,54],"Quien va a firmar su primera compra en España y no sabe qué papel viene antes de qué papel.","Quien ya tiene un piso elegido y quiere saber qué puede leer antes de comprometer dinero.","Quien compra desde otro país y necesita entender qué trámites exigen su presencia y cuáles no.","Quien oye hablar de reserva, arras, contrato privado y escritura como si fueran la misma cosa.",[56,59,62,65,68],{"title":57,"text":58},"Antes de comprar piso: los papeles que ya existen sin usted","La finca tiene historia propia, y está escrita antes de que usted aparezca. La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el titular, con qué superficie está inscrita la vivienda y qué cargas, hipotecas, embargos o anotaciones pesan sobre ella; la pide cualquiera. El Catastro añade la referencia catastral, la superficie catastral y los linderos. El certificado de eficiencia energética en vigor lo aporta el vendedor y lo emite un técnico. De la comunidad de propietarios salen los estatutos, el acta de la última junta —donde aparecen las derramas aprobadas— y el certificado de estar al corriente de las cuotas. Y del ayuntamiento, el expediente de licencia y el último recibo del IBI.",{"title":60,"text":61},"Los documentos que crea la operación","La hoja de reserva retira la vivienda del mercado y fija finca, precio, anejos y plazo; normalmente implica entregar dinero. El contrato privado de compraventa, con o sin arras, es donde se decide de verdad casi todo: la descripción de la finca, la superficie, los anejos y si son fincas independientes, el precio con el impuesto indicado por separado, el calendario de pagos, el reparto de gastos y qué ocurre si una de las partes no cumple. La escritura pública ante notario transmite la propiedad, y la inscripción posterior en el Registro es la que la protege frente a terceros. El acta de entrega, en vivienda nueva, es donde se anotan los defectos el día de las llaves.",{"title":63,"text":64},"Los documentos del edificio, cuando es nuevo","Un edificio recién construido tiene su propio expediente, y conviene pedirlo entero. La licencia de obra autoriza a construir; el certificado final de obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, cierra la ejecución; la declaración de obra nueva y la división horizontal crean cada vivienda como finca independiente con su cuota de participación; la licencia de primera ocupación permite habitarla y contratar los suministros; el libro del edificio recoge proyecto, materiales y mantenimiento; la memoria de calidades describe lo que se ha puesto dentro; y el aval o el seguro de las cantidades anticipadas protege el dinero entregado mientras la obra avanza.",{"title":66,"text":67},"Los documentos de quien vende","Hay que acreditar dos cosas: que es titular y que puede firmar. Si vende un particular, su título de propiedad y su identificación; si vende en representación de otro, el poder notarial, y conviene leer qué facultades contiene exactamente. Si vende una sociedad, su denominación completa, su número fiscal, sus datos de inscripción y quién la representa con poder bastante; el registro mercantil del país de inscripción confirma que la sociedad existe, quién la administra y que no está en liquidación. En vivienda nueva hay una comprobación más: que la sociedad que firma con usted es la misma que figura como titular del solar en el Registro.",{"title":69,"text":70},"Los documentos que le van a pedir a usted","El NIE es el número de identificación que necesita cualquier extranjero para firmar y para liquidar impuestos en España; sin él no hay escritura ni declaración posible. Hace falta además una cuenta bancaria desde la que pagar, porque la escritura tiene que identificar los medios de pago uno a uno: importe, fecha y cuenta de origen. Si no va a estar presente en la firma, un poder notarial a favor de quien le represente, apostillado y traducido si se otorga fuera de España. Y, si financia la compra, la documentación que le pida la entidad, que es un expediente aparte y con su propio calendario.",[72,75,78,81,84],{"title":73,"text":74},"Comprobar antes de pagar","El orden sano es leer la finca antes de hablar de dinero: nota simple, Catastro, licencias y situación de la comunidad. Es la única fase que no cuesta nada y la única en la que todavía se puede cambiar de opinión sin consecuencias. Casi todo lo que se tuerce en una compra estaba escrito en un documento que podía pedirse en esta fase.",{"title":76,"text":77},"Reservar: qué queda bloqueado y qué no","Una reserva compromete al vendedor a no ofrecer la vivienda a otro mientras corre el plazo pactado, y a usted a negociar en las condiciones escritas. No transmite nada. Lo que decide su alcance no es el título del papel, sino su contenido: conviene leerlo entero, porque hay hojas de reserva que describen precio total, pagos y firma y son en realidad un contrato de compraventa con otro nombre.",{"title":79,"text":80},"El contrato privado: aquí se decide casi todo","Es el documento más largo y el que menos se lee. Lo que el folleto o la visita prometieron y el contrato no recoge, en la práctica no está prometido: acabados, orientación, carpintería, climatización, plaza de garaje y trastero van en el texto o en un anexo firmado con él. Dos cláusulas merecen atención propia: quién decide si un material sustituido es «equivalente» y qué pasa exactamente si una de las partes no cumple.",{"title":82,"text":83},"La firma y, después, el Registro","El día de la escritura no se decide: se comprueba. La elección de notario corresponde al comprador, y conviene pedir el borrador con margen para leerlo con la nota simple al lado. Firmar no es el final: la propiedad se protege con la inscripción en el Registro de la Propiedad, y antes de inscribir hay que haber liquidado el impuesto que corresponda a la operación.",{"title":85,"text":86},"Comprar piso sobre plano: el mismo orden, otro riesgo","Sobre plano la secuencia es idéntica pero invertida en el tiempo: se firma primero, se paga por tramos y se es propietario al final. Eso añade dos documentos imprescindibles y un hábito. Los documentos son el aval o el seguro de las cantidades anticipadas, con certificado a su nombre, y el plano acotado incorporado al contrato. El hábito es pedir que cada pago vaya contra una fase certificada de la obra, no contra una fecha del calendario.",{"title":88,"text":89},"Qué puede comprobar usted, y a quién se lo pide","Usted mismo, sin intermediarios: la nota simple en el Registro de la Propiedad; la referencia catastral, la superficie y los linderos en el Catastro; el expediente de licencia en el ayuntamiento; la calificación del suelo en el plan general; y la sociedad vendedora en el registro mercantil del país donde esté inscrita, con su administrador y su estado.\n\nAl vendedor se le pide lo que obra en su poder: título de propiedad o poder de representación, certificado energético en vigor, estatutos y acta de la comunidad, certificado de cuotas al corriente, recibo del IBI y, en vivienda nueva, licencia de primera ocupación, certificado final de obra, memoria de calidades, libro del edificio y copia de la garantía de las cantidades anticipadas. A la notaría se le pide el borrador de la escritura con antelación suficiente para leerlo.\n\nNada de esto es una garantía nuestra ni asesoramiento jurídico: su notario y su asesor responden de su caso. Es el inventario de lo que se puede leer y el nombre de quien debe entregarlo. La regla práctica cabe en una línea: ningún pago antes del documento que lo justifica, y ningún documento firmado sin haberlo leído completo.",[91,94,97,100,103],{"q":92,"a":93},"¿La reserva y las arras son lo mismo?","No. La reserva aparta la vivienda durante un plazo y, en la mayoría de las redacciones, no obliga a comprar. El contrato con arras ya es una compraventa acordada, y salir de él tiene un coste que depende de cómo estén calificadas esas arras en el propio texto. Si el documento no lo dice, la interpretación no suele ser la que el comprador da por supuesta.",{"q":95,"a":96},"¿Quién elige al notario y quién lo paga?","En la compraventa de inmuebles la elección corresponde al comprador, y conviene ejercerla, porque es quien leerá la letra pequeña en su nombre. El reparto de gastos lo pacta el contrato dentro de lo que la ley permite, y por eso es una de las cláusulas que hay que mirar en el contrato privado y no el día de la firma.",{"q":98,"a":99},"¿Puedo comprar sin viajar a España?","Sí, mediante un poder notarial a favor de quien le represente. Si se otorga fuera de España, normalmente necesitará apostilla y traducción jurada. Lo que no se puede delegar es la lectura: pida el borrador de la escritura y el contrato privado traducidos o explicados antes de que su representante firme por usted.",{"q":101,"a":102},"¿Qué ocurre si la superficie del Registro y la del Catastro no coinciden?","Es más frecuente de lo que parece y tiene procedimientos de corrección. Lo importante es detectarlo antes de negociar, porque afecta a la descripción de lo que compra y puede retrasar la inscripción. La notaría lo ve al montar el expediente; usted lo ve antes comparando la nota simple con la ficha catastral.",{"q":104,"a":105},"¿Qué papel acredita que la vivienda se puede habitar?","En obra nueva, la licencia de primera ocupación del ayuntamiento, acompañada del certificado final de obra. Con ellas se contratan los suministros y se escritura con normalidad. En algunas comunidades existe además un documento específico de habitabilidad; qué se exige depende de dónde esté el inmueble, y es una pregunta que se hace al ayuntamiento del municipio.",[107,108,109],"aval-de-cantidades-a-cuenta","certificado-final-de-obra","plusvalia-municipal",[111,139,165,190,216,240,264,290,313,336,359,381,403,426,450],{"slug":107,"title":112,"metaTitle":113,"metaDescription":114,"excerpt":115,"toc":116,"updated":132,"related":133},"El aval de cantidades a cuenta en una compra sobre plano","Aval de cantidades a cuenta: cómo se comprueba","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta, qué norma lo impone, qué dice el certificado individual y qué queda fuera. Lo que el comprador debe exigir.","Cada euro que se entrega durante la obra debe ir a una cuenta especial y volver garantizado por un seguro de caución o un aval bancario. El papel que lo demuestra es individual, lleva su nombre y se pide antes de transferir.",[117,120,123,126,129],{"id":118,"text":119},"que-garantiza","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta",{"id":121,"text":122},"cuenta-especial","La cuenta especial y por qué va separada",{"id":124,"text":125},"norma","Qué norma lo impone y desde cuándo",{"id":127,"text":128},"que-pedir","El certificado individual del aval de cantidades a cuenta",{"id":130,"text":131},"que-queda-fuera","Lo que queda fuera de la garantía","2026-10-05",{"services":134,"lexikon":135},[],[136,137,138],"licencia-de-obra","memoria-de-calidades","promotor-constructor-y-api",{"slug":108,"title":140,"metaTitle":141,"metaDescription":142,"excerpt":143,"toc":144,"updated":132,"related":160},"El certificado final de obra y lo que viene después","Certificado final de obra: quién lo firma y qué dice","Quién firma el certificado final de obra, qué declara, por qué lleva visado colegial y en qué se diferencia del acta de recepción y de la licencia de ocupación.","Lo firman los técnicos que dirigieron la obra y declara que lo construido se ajusta al proyecto autorizado. De ese papel cuelgan la recepción, la escritura de obra nueva y el permiso municipal de ocupación.",[145,148,151,154,157],{"id":146,"text":147},"quien-lo-firma","Quién firma el certificado final de obra",{"id":149,"text":150},"que-dice","Qué declara y qué lleva adjunto",{"id":152,"text":153},"visado","Por qué lleva visado colegial",{"id":155,"text":156},"diferencias","Certificado final de obra, acta de recepción y licencia",{"id":158,"text":159},"comprador","Qué hace con él el comprador",{"services":161,"lexikon":162},[],[163,164,136],"licencia-de-primera-ocupacion","libro-del-edificio-y-garantias",{"slug":164,"title":166,"metaTitle":167,"metaDescription":168,"excerpt":169,"toc":170,"updated":132,"related":186},"El libro del edificio y los plazos de garantía de la LOE","Libro del edificio: qué contiene y qué garantiza","Qué contiene el libro del edificio, quién lo entrega y lo guarda, y cómo se cuentan los plazos de garantía de la LOE de uno, tres y diez años.","Es el expediente de la obra terminada que el promotor entrega a los propietarios. Dentro está la fecha desde la que corren las garantías legales, y por eso es el papel que más se echa en falta años después.",[171,174,177,180,183],{"id":172,"text":173},"que-es","Qué es el libro del edificio",{"id":175,"text":176},"que-contiene","Qué contiene y quién lo custodia",{"id":178,"text":179},"garantias","Un año, tres y diez: las garantías de la LOE",{"id":181,"text":182},"seguro","El seguro obligatorio de daños estructurales",{"id":184,"text":185},"usarlo","Cómo se usa el libro del edificio cuando algo falla",{"services":187,"lexikon":188},[],[108,189,163],"gastos-de-comunidad",{"slug":191,"title":192,"metaTitle":193,"metaDescription":194,"excerpt":195,"toc":196,"updated":132,"related":212},"itp-o-iva-en-obra-nueva","ITP o IVA, y el AJD, en una vivienda de obra nueva","ITP o IVA: qué impuesto paga una vivienda nueva","ITP o IVA en una compra: cuál se aplica en obra nueva, qué añade el AJD, cómo se devenga el impuesto en los pagos sobre plano y quién fija cada tipo.","Una vivienda nueva comprada al promotor tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados; una de segunda mano, por el impuesto de transmisiones. Nunca por los dos a la vez, y los tipos no los fija la misma administración.",[197,200,203,206,209],{"id":198,"text":199},"cual-de-los-dos","ITP o IVA: cuál se aplica y por qué nunca los dos",{"id":201,"text":202},"ajd","El AJD, el impuesto que acompaña a la escritura",{"id":204,"text":205},"sobre-plano","Sobre plano: el impuesto se devenga con cada pago",{"id":207,"text":208},"garaje-y-muebles","Garaje, trastero y muebles: lo que mueve el tipo",{"id":210,"text":211},"quien-fija","Quién fija el tipo de ITP o IVA y a quién preguntarlo",{"services":213,"lexikon":214},[],[109,215,107],"ibi-y-tasas-municipales",{"slug":217,"title":218,"metaTitle":219,"metaDescription":220,"excerpt":221,"toc":222,"updated":132,"related":237},"cedula-de-habitabilidad","La cédula de habitabilidad en la Comunitat Valenciana","Cédula de habitabilidad: qué queda de ella en Alicante","Qué fue la cédula de habitabilidad, qué documento la sustituyó en la Comunitat Valenciana, dónde se sigue expidiendo y qué se pide hoy en una vivienda usada.","El término sigue circulando en anuncios y conversaciones, pero en la Comunitat Valenciana el documento que acredita que una vivienda es habitable tiene otro nombre. 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En la Comunitat Valenciana se tramita, según el municipio, como declaración responsable.",[319,322,325,328,330],{"id":320,"text":321},"que-certifica","Qué certifica la licencia de primera ocupación",{"id":323,"text":324},"nombre-valenciano","Cómo se llama en la Comunitat Valenciana",{"id":326,"text":327},"que-revisa","Qué mira el ayuntamiento antes de resolver",{"id":250,"text":329},"Para qué le sirve al comprador la licencia de primera ocupación",{"id":331,"text":332},"si-no-esta","Si todavía no está: qué preguntar",{"services":334,"lexikon":335},[],[108,217,164],{"slug":137,"title":337,"metaTitle":338,"metaDescription":339,"excerpt":340,"toc":341,"updated":132,"related":356},"La memoria de calidades y lo que de verdad compromete","Memoria de calidades: cómo se lee y qué obliga","Qué es la memoria de calidades, cuándo obliga al promotor, qué fórmulas conviene mirar con lupa y cómo se comprueba en la entrega de una vivienda nueva.","Es la descripción de materiales e instalaciones de una vivienda sobre plano. 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