[{"data":1,"prerenderedAt":492},["ShallowReactive",2],{"content:cities":3,"content:service:obra-nueva":42,"content:lexikon":107,"content:pseo":470},[4,17,29],{"slug":5,"name":6,"state":7,"facts":8},"benidorm","Benidorm","Costa Blanca, España",[9,10,11,12,13,14,15,16],"La ciudad se organiza alrededor de dos playas urbanas, Levante y Poniente, separadas por el promontorio del antiguo castillo, donde está el mirador conocido como Balcón del Mediterráneo; el casco antiguo ocupa ese istmo entre las dos.","El perfil vertical no es casual: el planeamiento aprobado a mediados del siglo XX apostó por edificios altos con mucho suelo libre entre ellos en lugar de manzanas cerradas, y ese criterio es el que explica las torres en primera línea.","Quien compra aquí lee la ciudad por zonas antes que por metros: Levante y el Rincón de Loix al noreste, el casco antiguo en el centro, Poniente hacia el suroeste, los barrios interiores como Salto del Agua, y el límite con Finestrat al oeste, donde el tejido urbano continúa ya en otro término municipal.","El turismo funciona los doce meses del año, con una temporada de invierno de visitantes del norte de Europa; por eso los comercios, el transporte urbano y los servicios sanitarios siguen abiertos fuera del verano, algo que no ocurre en toda la costa.","Es uno de los municipios con mayor concentración de plazas hoteleras de España, y en su término están los parques de ocio Terra Mítica y Terra Natura, que emplean personal durante gran parte del año.","El TRAM tiene cabecera en la ciudad: la línea de vía estrecha enlaza con Alicante en un sentido y con la Marina Alta y Dénia en el otro. La AP-7 y la N-332 dan el acceso por carretera y el aeropuerto Alicante-Elche queda a algo menos de una hora.","El parque de viviendas mezcla edificios de los años sesenta y setenta con promociones recientes, de modo que comprar aquí obliga a mirar la antigüedad del inmueble, el estado de las instalaciones comunes y las derramas aprobadas antes que la vista desde la terraza.","Buena parte de ese parque se usa solo unos meses al año, y eso se nota en las comunidades de propietarios: presupuestos ajustados, juntas con poca asistencia y decisiones de obra que se arrastran. El acta de la última junta dice más del edificio que el propio anuncio.",{"slug":18,"name":19,"state":7,"facts":20},"villajoyosa","Villajoyosa",[21,22,23,24,25,26,27,28],"Villajoyosa y la Vila Joiosa son el mismo municipio: el segundo es el nombre en valenciano, y los dos se usan en la documentación oficial. Pertenece a la comarca de la Marina Baixa, en la provincia de Alicante, y el casco urbano está a unos ocho kilómetros de Benidorm siguiendo la costa.","El puerto pesquero sigue en activo y la lonja subasta la captura del día, de manera que la actividad del municipio no depende solo de la temporada de verano.","El chocolate es industria local desde el siglo XIX: Chocolates Valor tiene aquí su fábrica y su museo, y la elaboración de cacao forma parte del tejido económico del municipio junto con la pesca, el comercio y la construcción.","Las casas de colores del frente marítimo del casco antiguo son la imagen con la que se identifica el municipio; la explicación tradicional es que se pintaban así para que cada pescador reconociera la suya desde el mar.","Del pasado romano queda la Torre de Sant Josep, un monumento funerario a las afueras del casco, y el museo municipal expone los materiales de las excavaciones de la ciudad romana sobre la que se asienta el pueblo.","El TRAM pasa por el término y tiene parada en el municipio: en un sentido lleva a Benidorm y en el otro a Alicante. La N-332 lo atraviesa, la A-7 y la AP-7 dan acceso por el interior, y el aeropuerto Alicante-Elche queda a unos cuarenta kilómetros.","El Hospital Marina Baixa, hospital público de referencia de la comarca, está en el término municipal, y es un dato que pesa para quien compra para vivir todo el año y no solo en verano.","Para quien compra, la diferencia práctica con Benidorm está en la escala: el frente litoral no es vertical, los edificios son más bajos y la oferta de obra nueva es mucho menor, así que cada promoción concreta pesa más en la decisión que en un mercado con cientos de alternativas.",{"slug":30,"name":31,"state":32,"facts":33},"alicante","Alicante","Provincia de Alicante, España",[34,35,36,37,38,39,40,41],"Alicante, Alacant en valenciano, es la capital de la provincia del mismo nombre y la sede de su Diputación y de las delegaciones provinciales de la administración, de modo que buena parte de los trámites de la comarca acaban pasando por la ciudad.","El castillo de Santa Bárbara corona el monte Benacantil, en el centro de la ciudad, y a sus pies quedan el casco antiguo y el barrio de Santa Cruz, la zona de calles estrechas donde apenas hay solares libres y lo que se mueve es rehabilitación.","El puerto está pegado al centro urbano y combina tráfico de mercancías, cruceros y líneas regulares de pasajeros; el paseo de la Explanada y el barrio del Postiguet se apoyan directamente en él.","El aeropuerto Alicante-Elche Miguel Hernández está en el término municipal de Elche, a unos diez kilómetros del centro, y es la puerta de entrada aérea de toda la Costa Blanca.","La ciudad es sede de la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea, y el campus principal de la Universidad de Alicante está en San Vicente del Raspeig, inmediatamente al norte; las dos cosas sostienen una demanda de vivienda que no depende de la temporada turística.","La estación de Alicante Terminal tiene alta velocidad con Madrid y servicios de cercanías hacia el sur de la provincia y Murcia; desde el centro sale además el TRAM que recorre la costa hasta Benidorm.","La obra nueva se concentra en los ensanches del norte y en el entorno de la playa de San Juan, a varios kilómetros del centro y unida a él por el tranvía, mientras en los barrios consolidados lo que hay es sustitución y reforma de edificios existentes.","Para quien compra, Alicante es el mercado menos estacional de la provincia: hay demanda de vivienda habitual todo el año y por eso los barrios se comparan por colegios, transporte, aparcamiento y servicios antes que por la distancia a la playa.",{"slug":43,"title":44,"teaser":45,"metaTitle":46,"metaDescription":47,"h1":48,"intro":49,"forWhom":50,"includes":55,"howItWorks":71,"model":84,"faq":87,"related":103},"obra-nueva","Qué significa obra nueva","No la define la edad del edificio, sino la primera transmisión. De ahí salen el impuesto que paga, las garantías que le acompañan y las reglas del dinero que entrega antes.","Obra nueva: definición legal, impuestos y garantías","Obra nueva en España: qué es la primera transmisión, por qué tributa por IVA y no por ITP, qué garantías fija la LOE y cómo viaja el dinero anticipado.","Qué es exactamente una vivienda de obra nueva en España","La obra nueva no es una vivienda moderna: es la primera transmisión de una vivienda que nadie ha estrenado, hecha por quien la ha promovido. Esa definición, y no la antigüedad del edificio, decide qué impuesto paga usted, qué garantías le acompañan durante diez años y cómo tiene que viajar su dinero.\n\nLa diferencia con la segunda mano no está en los acabados. Un edificio terminado hace tiempo que nunca ha tenido propietario sigue siendo primera transmisión; un piso reformado de arriba abajo y vendido por un particular no lo es, aunque el anuncio diga «a estrenar». Dos pisos idénticos pueden estar en lados distintos de esa frontera.",[51,52,53,54],"Quien compara un piso anunciado como «a estrenar» con uno de promoción nueva y no sabe si está comparando lo mismo.","Quien va a entregar dinero antes de que el edificio exista y quiere saber dónde debe estar ese dinero mientras tanto.","Quien ha oído que la vivienda nueva «paga más impuestos» y quiere saber de qué impuesto se habla y quién lo fija.","Quien quiere saber a quién reclama, por qué conceptos y durante cuánto tiempo si algo falla después de las llaves.",[56,59,62,65,68],{"title":57,"text":58},"Obra nueva, segunda mano y «a estrenar»","La ley no ordena las viviendas por su edad, sino por su posición en la cadena de transmisiones. Primera transmisión es la que va del promotor al primer propietario de la vivienda; todo lo que venga después es segunda o ulterior transmisión, por limpio que esté el piso. «A estrenar», «reformado» y «como nuevo» son descripciones comerciales del estado, no categorías jurídicas, y no cambian de lado esa frontera. La consecuencia es doble y se nota en el dinero: el impuesto que se liquida y las garantías que viajan con la vivienda son distintos a cada lado.",{"title":60,"text":61},"El vendedor de una vivienda nueva es el promotor","Promotor es quien decide construir, pone el suelo y el dinero y responde del resultado, sea una sociedad mercantil, una cooperativa de viviendas o un particular que autopromueve su casa. No es lo mismo que la constructora, que ejecuta la obra por contrato, ni que la comercializadora o la agencia, que enseñan la vivienda y cobran por intermediar. Quien le abre el piso piloto puede no ser quien firme con usted. En el contrato aparece una sociedad concreta, con su denominación, su CIF y sus datos registrales: esa sociedad, y no la marca del folleto, es la que tendrá la obligación.",{"title":63,"text":64},"Los impuestos cambian de nombre, no solo de tipo","Una vivienda de segunda mano se liquida por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que gestiona la comunidad autónoma. Una primera transmisión, en cambio, lleva IVA, y la escritura queda además sujeta a Actos Jurídicos Documentados. No son dos formas de llamar a lo mismo: se declaran en modelos distintos, ante administraciones distintas, y los tipos los fija cada comunidad y cada momento, así que el número se lo confirma su asesor y no una página web. Aparte van la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, que se pagan igual en los dos casos.",{"title":66,"text":67},"Las garantías nacen con el edificio, no con su compra","La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra: uno para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad —humedades, aislamiento, instalaciones— y diez para los que tocan la estructura. El promotor responde frente al comprador junto con el constructor y los técnicos que firmaron, y la vivienda nueva lleva además un seguro obligatorio para los daños estructurales. Esas garantías acompañan al inmueble: si usted vende dentro de plazo, el siguiente propietario las conserva. Y el libro del edificio es donde constan, por escrito, el proyecto, los materiales y el mantenimiento que el edificio exige.",{"title":69,"text":70},"El dinero que se entrega antes de que exista el piso","Mientras la obra avanza, el comprador va pagando algo que todavía no está a su nombre. Para ese desajuste la ley española es explícita: las cantidades anticipadas deben ingresarse en una cuenta separada del resto del patrimonio del promotor, destinada solo a la obra, y estar cubiertas por un aval o un seguro por el importe entregado más sus intereses. Si la vivienda no se entrega, la devolución se reclama a quien garantiza, no a la buena voluntad de nadie. Lo que se pide, por tanto, no es una explicación: es la copia del certificado individual a su nombre y el número de la cuenta en la que entra cada pago.",[72,75,78,81],{"title":73,"text":74},"Suelo, calificación y licencia","Antes de que exista un plano comercial existe un suelo con una calificación concreta en el plan general del municipio: qué uso admite, cuánta edificabilidad y cuántas plantas. Sobre eso el ayuntamiento concede la licencia de obra, que es un expediente administrativo con número. Las dos cosas se pueden consultar sin pedir permiso al vendedor. Una infografía bien hecha no demuestra ninguna de las dos.",{"title":76,"text":77},"La obra, el certificado final y el Registro","Durante la ejecución hay una dirección facultativa que certifica lo construido. Al terminar, el arquitecto y el arquitecto técnico firman el certificado final de obra, y con él se otorgan ante notario la declaración de obra nueva y la división horizontal. Ese es el momento en que los pisos dejan de ser partes de un solar y pasan a existir como fincas independientes en el Registro de la Propiedad, cada una con su superficie y su cuota de participación.",{"title":79,"text":80},"La licencia de primera ocupación","Terminado el edificio, el ayuntamiento comprueba que lo construido coincide con lo autorizado y emite la licencia de primera ocupación. Es el documento que convierte una obra acabada en una vivienda que se puede habitar, contratar con las compañías de suministro y escriturar con normalidad. Sin ella hay un edificio en pie y un problema administrativo, y conviene no confundir una cosa con la otra.",{"title":82,"text":83},"Cuándo una vivienda deja de ser obra nueva","Con la primera transmisión la condición se agota. La segunda venta del mismo piso es segunda mano aunque nadie haya dormido en él, y vuelve al impuesto de transmisiones. Hay un detalle que se pasa por alto: los plazos de garantía corren desde la recepción de la obra, no desde la fecha de su escritura. Comprar una vivienda terminada tiempo atrás y nunca vendida significa heredar los años de garantía que queden, no empezarlos de cero.",{"title":85,"text":86},"Qué puede comprobar usted, y a quién se lo pide","Lo público se consulta sin permiso de nadie. La calificación del suelo y la edificabilidad están en el plan general, que el ayuntamiento publica; la licencia de obra es un expediente municipal con número; la titularidad y las cargas de la finca las dice la nota simple del Registro de la Propiedad, que puede pedir cualquiera; la referencia catastral y los linderos están en el Catastro; y la sociedad que firmará con usted se consulta en el registro mercantil del país donde esté inscrita.\n\nLo demás se pide al promotor, porque es suyo: el plano acotado de la vivienda con las superficies desglosadas, la memoria de calidades, la copia del aval o del seguro de las cantidades anticipadas a su nombre, el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación cuando existan, y el libro del edificio en la entrega.\n\nEsta lista no es una garantía que le demos nosotros, y no sustituye a su notario ni a su asesor fiscal. Es el nombre de cada documento y el de quien tiene la obligación de dárselo. Cuando un documento «todavía no está», eso no es un problema de confianza: es información sobre la fase en la que está el proyecto, y conviene leerla así. La comprobación vale para cualquier promotor, también para SAVO.",[88,91,94,97,100],{"q":89,"a":90},"¿Un piso reformado es obra nueva?","No. Si la vivienda ya tuvo un propietario, la venta es una transmisión posterior, por completa que haya sido la reforma. El anuncio puede decir «a estrenar» con razón —nadie ha vivido allí desde las obras— y aun así liquidarse por el impuesto de transmisiones y sin las garantías de la edificación nueva.",{"q":92,"a":93},"¿Una vivienda que nadie ha habitado es siempre una primera transmisión?","Solo si quien vende es el promotor y es la primera vez que esa vivienda cambia de manos. Si el promotor la transmitió antes a otra sociedad, a una entidad financiera o a un inversor, la que usted compra ya es la segunda. La pregunta útil en la visita no es cuántos años tiene el edificio, sino cuántas veces se ha vendido el piso.",{"q":95,"a":96},"¿Las garantías se cuentan desde que yo compro?","No: desde la recepción de la obra. Es la razón por la que conviene mirar la fecha del certificado final de obra y la del acta de recepción antes de valorar una vivienda terminada que lleva tiempo sin venderse. El libro del edificio recoge esas fechas, y con ellas se sabe qué parte de cada plazo sigue viva.",{"q":98,"a":99},"¿Puedo comprar una vivienda nueva sin residir en España?","Sí, y es frecuente en la costa. Lo que cambia es el papeleo, no la operación: hará falta NIE para firmar y para pagar los impuestos, una cuenta en España para justificar los medios de pago y, si no va a estar presente, un poder notarial. El notario y el Registro funcionan igual para un residente y para quien no lo es.",{"q":101,"a":102},"¿Y si el edificio no llega a terminarse?","Para eso existe la garantía de las cantidades anticipadas: la devolución se reclama al avalista o a la aseguradora que emitió el certificado a su nombre. Por eso ese papel se pide antes del primer ingreso y no después. Sin él, lo que hay es una transferencia a una sociedad y ninguna vía para recuperarla.",[104,105,106],"itp-o-iva-en-obra-nueva","libro-del-edificio-y-garantias","licencia-de-primera-ocupacion",[108,137,162,187,213,237,261,286,309,332,355,377,399,422,446],{"slug":109,"title":110,"metaTitle":111,"metaDescription":112,"excerpt":113,"toc":114,"updated":130,"related":131},"aval-de-cantidades-a-cuenta","El aval de cantidades a cuenta en una compra sobre plano","Aval de cantidades a cuenta: cómo se comprueba","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta, qué norma lo impone, qué dice el certificado individual y qué queda fuera. Lo que el comprador debe exigir.","Cada euro que se entrega durante la obra debe ir a una cuenta especial y volver garantizado por un seguro de caución o un aval bancario. El papel que lo demuestra es individual, lleva su nombre y se pide antes de transferir.",[115,118,121,124,127],{"id":116,"text":117},"que-garantiza","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta",{"id":119,"text":120},"cuenta-especial","La cuenta especial y por qué va separada",{"id":122,"text":123},"norma","Qué norma lo impone y desde cuándo",{"id":125,"text":126},"que-pedir","El certificado individual del aval de cantidades a cuenta",{"id":128,"text":129},"que-queda-fuera","Lo que queda fuera de la garantía","2026-10-05",{"services":132,"lexikon":133},[],[134,135,136],"licencia-de-obra","memoria-de-calidades","promotor-constructor-y-api",{"slug":138,"title":139,"metaTitle":140,"metaDescription":141,"excerpt":142,"toc":143,"updated":130,"related":159},"certificado-final-de-obra","El certificado final de obra y lo que viene después","Certificado final de obra: quién lo firma y qué dice","Quién firma el certificado final de obra, qué declara, por qué lleva visado colegial y en qué se diferencia del acta de recepción y de la licencia de ocupación.","Lo firman los técnicos que dirigieron la obra y declara que lo construido se ajusta al proyecto autorizado. De ese papel cuelgan la recepción, la escritura de obra nueva y el permiso municipal de ocupación.",[144,147,150,153,156],{"id":145,"text":146},"quien-lo-firma","Quién firma el certificado final de obra",{"id":148,"text":149},"que-dice","Qué declara y qué lleva adjunto",{"id":151,"text":152},"visado","Por qué lleva visado colegial",{"id":154,"text":155},"diferencias","Certificado final de obra, acta de recepción y licencia",{"id":157,"text":158},"comprador","Qué hace con él el comprador",{"services":160,"lexikon":161},[],[106,105,134],{"slug":105,"title":163,"metaTitle":164,"metaDescription":165,"excerpt":166,"toc":167,"updated":130,"related":183},"El libro del edificio y los plazos de garantía de la LOE","Libro del edificio: qué contiene y qué garantiza","Qué contiene el libro del edificio, quién lo entrega y lo guarda, y cómo se cuentan los plazos de garantía de la LOE de uno, tres y diez años.","Es el expediente de la obra terminada que el promotor entrega a los propietarios. Dentro está la fecha desde la que corren las garantías legales, y por eso es el papel que más se echa en falta años después.",[168,171,174,177,180],{"id":169,"text":170},"que-es","Qué es el libro del edificio",{"id":172,"text":173},"que-contiene","Qué contiene y quién lo custodia",{"id":175,"text":176},"garantias","Un año, tres y diez: las garantías de la LOE",{"id":178,"text":179},"seguro","El seguro obligatorio de daños estructurales",{"id":181,"text":182},"usarlo","Cómo se usa el libro del edificio cuando algo falla",{"services":184,"lexikon":185},[],[138,186,106],"gastos-de-comunidad",{"slug":104,"title":188,"metaTitle":189,"metaDescription":190,"excerpt":191,"toc":192,"updated":130,"related":208},"ITP o IVA, y el AJD, en una vivienda de obra nueva","ITP o IVA: qué impuesto paga una vivienda nueva","ITP o IVA en una compra: cuál se aplica en obra nueva, qué añade el AJD, cómo se devenga el impuesto en los pagos sobre plano y quién fija cada tipo.","Una vivienda nueva comprada al promotor tributa por IVA y por Actos Jurídicos Documentados; una de segunda mano, por el impuesto de transmisiones. Nunca por los dos a la vez, y los tipos no los fija la misma administración.",[193,196,199,202,205],{"id":194,"text":195},"cual-de-los-dos","ITP o IVA: cuál se aplica y por qué nunca los dos",{"id":197,"text":198},"ajd","El AJD, el impuesto que acompaña a la escritura",{"id":200,"text":201},"sobre-plano","Sobre plano: el impuesto se devenga con cada pago",{"id":203,"text":204},"garaje-y-muebles","Garaje, trastero y muebles: lo que mueve el tipo",{"id":206,"text":207},"quien-fija","Quién fija el tipo de ITP o IVA y a quién preguntarlo",{"services":209,"lexikon":210},[],[211,212,109],"plusvalia-municipal","ibi-y-tasas-municipales",{"slug":214,"title":215,"metaTitle":216,"metaDescription":217,"excerpt":218,"toc":219,"updated":130,"related":234},"cedula-de-habitabilidad","La cédula de habitabilidad en la Comunitat Valenciana","Cédula de habitabilidad: qué queda de ella en Alicante","Qué fue la cédula de habitabilidad, qué documento la sustituyó en la Comunitat Valenciana, dónde se sigue expidiendo y qué se pide hoy en una vivienda usada.","El término sigue circulando en anuncios y conversaciones, pero en la Comunitat Valenciana el documento que acredita que una vivienda es habitable tiene otro nombre. 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Mientras no existe, una promoción es una intención; cuando existe, tiene número de expediente y se puede consultar.",[292,295,298,301,303],{"id":293,"text":294},"que-autoriza","Qué autoriza exactamente la licencia de obra",{"id":296,"text":297},"como-se-concede","Cómo se concede: informes y silencio negativo",{"id":299,"text":300},"plazos","Plazos, caducidad y prórrogas",{"id":256,"text":302},"Cómo comprueba un comprador la licencia de obra",{"id":304,"text":305},"modificaciones","Modificaciones durante la obra",{"services":307,"lexikon":308},[],[109,138,285],{"slug":106,"title":310,"metaTitle":311,"metaDescription":312,"excerpt":313,"toc":314,"updated":130,"related":329},"La licencia de primera ocupación, paso a paso","Licencia de primera ocupación: qué es y quién la pide","Qué acredita la licencia de primera ocupación, quién la pide, qué revisa el ayuntamiento y cómo se llama hoy en la Comunitat Valenciana. 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