El libro del edificio y los plazos de garantía de la LOE

El libro del edificio es la documentación de la obra ejecutada que el promotor debe entregar a los usuarios y a la comunidad de propietarios al terminar. Reúne el proyecto, las actas, los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento del inmueble.

Qué es el libro del edificio

La Ley de Ordenación de la Edificación lo configura como la memoria viva del edificio: lo que se construyó, quién lo construyó y cómo se conserva. No es un trámite decorativo. Es el soporte de tres cosas muy prácticas: reclamar con pruebas, mantener correctamente y proyectar cualquier reforma futura sin abrir catas a ciegas.

Las comunidades autónomas han desarrollado su contenido, y la valenciana lo exige con un manual de uso y mantenimiento dirigido a los propietarios. Por eso el formato cambia de una promoción a otra: puede ser una carpeta, varios tomos o un archivo digital con índice, y hoy lo normal es recibirlo también en soporte electrónico.

Qué contiene y quién lo custodia

El núcleo es siempre el mismo:

• el proyecto con sus modificaciones autorizadas y la documentación final de obra;
• el acta de recepción de la obra, con su fecha y sus reservas;
• la relación de los agentes que intervinieron, con sus datos;
• las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones;
• los boletines, certificados y manuales de los equipos instalados;
• las pólizas de los seguros obligatorios.

Lo custodia la comunidad de propietarios, normalmente a través del administrador, y cada propietario tiene derecho a consultarlo y a obtener copia de lo que afecta a su vivienda. En una promoción recién entregada conviene comprobar en la primera junta que el libro existe y está completo, porque reclamarlo entonces es sencillo y reclamarlo cinco años después, cuando la promotora ya no opera, no lo es.

Un año, tres y diez: las garantías de la LOE

La ley establece tres plazos de garantía según la gravedad del daño, contados desde la fecha de recepción de la obra:

• diez años para los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y comprometan la resistencia o la estabilidad del edificio;
• tres años para los daños en elementos constructivos o en instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad, como la estanqueidad, el aislamiento acústico o el térmico;
• un año para los defectos de acabado y de terminación de la obra.

Frente al comprador responde el promotor, y lo hace con independencia de a quién contratara: después podrá repetir contra el constructor, los técnicos o los suministradores. Además hay un plazo para actuar: la acción para reclamar prescribe a los dos años desde que el daño se manifiesta, de modo que esperar «a ver si va a más» puede costar el derecho.

Aquí se ve por qué el expediente importa tanto: la fecha del acta de recepción es el día en que empiezan a contar los tres plazos, y esa fecha vive dentro del libro, junto al certificado final de obra, no en el recuerdo de nadie.

El seguro obligatorio de daños estructurales

En los edificios de vivienda, el promotor debe suscribir un seguro de daños materiales que cubra durante diez años los daños estructurales, con la posibilidad de sustituirlo por una garantía financiera equivalente. Las garantías de tres y de un año no llevan aparejado un seguro obligatorio en los mismos términos, lo que explica por qué un defecto de acabado se resuelve con el promotor y una grieta estructural, con una aseguradora detrás.

La póliza forma parte de la documentación que se entrega. Conviene que la comunidad sepa dónde está, cuál es el número de póliza y cómo se abre un siniestro antes de necesitarlo.

Cómo se usa el libro del edificio cuando algo falla

Una reclamación que funciona se parece a esto: describir el daño, fecharlo, situarlo en el edificio, acompañar fotografías y, si procede, un informe técnico, y dirigirla por escrito al promotor con copia a la aseguradora cuando el plazo de diez años esté en juego. Los documentos del expediente dicen quién hizo qué parte y con qué solución constructiva, y eso cierra la discusión antes de empezarla.

El otro uso es el preventivo, y es el que casi nadie hace: las instrucciones de mantenimiento marcan revisiones periódicas de cubiertas, fachadas, instalaciones y bombas, y esas revisiones se pagan con los gastos de comunidad. Cumplirlas y dejar constancia protege la garantía; no cumplirlas es el argumento que se usa para discutir un daño.

En la Costa Blanca, con salitre, sol directo y conjuntos que combinan piscina, garaje y jardines, ese manual deja de ser papel y se convierte en el calendario de mantenimiento de la comunidad desde el primer año.