El aval de cantidades a cuenta en una compra sobre plano

El aval de cantidades a cuenta es la garantía que devuelve al comprador el dinero entregado durante la obra, con sus intereses, si la vivienda no llega a entregarse. Se formaliza como seguro de caución o como aval de una entidad de crédito, y acompaña a cada pago desde que el promotor tiene la licencia.

Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta

Garantiza la devolución, no la entrega. Es una distinción que cambia expectativas: la garantía no obliga a nadie a terminar el edificio, sino que asegura que, si el edificio no se termina o no se entrega en el plazo pactado, el comprador recupera lo pagado más el interés legal sin tener que perseguir al promotor. Quien responde es la aseguradora o el banco que emitió el documento.

Por eso la garantía se mide por su cobertura: tiene que cubrir las cantidades efectivamente entregadas, e ir ampliándose a medida que usted paga. Un documento emitido al principio por un importe fijo deja de cubrir en cuanto los pagos lo superan, y ese desfase es el error más frecuente en una compra por fases.

La cuenta especial y por qué va separada

Las cantidades anticipadas deben ingresarse en una cuenta especial del promotor, separada de cualquier otro fondo suyo, abierta en una entidad financiera y destinada exclusivamente a la promoción. La entidad que la abre asume un papel de control: debe exigir al promotor la garantía antes de admitir ingresos de compradores.

Consecuencia práctica para quien transfiere: el número de cuenta forma parte de lo que hay que comprobar. Un ingreso a una cuenta corriente ordinaria, a una sociedad distinta de la que firma el contrato o a una persona física no está en el circuito que la norma diseñó. Antes de la primera transferencia conviene tener por escrito la sociedad titular, su identificación fiscal y la referencia de la cuenta, y comprobar que coinciden con quien firma.

Qué norma lo impone y desde cuándo

El régimen vive hoy en la Ley de Ordenación de la Edificación, la Ley 38/1999, en su disposición adicional primera, con la redacción que le dio la reforma del seguro de 2015 y efectos desde el 1 de enero de 2016. Sustituyó a la vieja Ley 57/1968, nacida de los escándalos inmobiliarios de la época, y mantuvo su idea central con instrumentos nuevos.

Un detalle de fechas que importa: la obligación de garantizar nace con la licencia de obra. La norma vincula la percepción de cantidades a cuenta a que el promotor haya obtenido la licencia de edificación, de manera que un proyecto que todavía no la tiene no está en condiciones de pedir dinero bajo ese paraguas. Si alguien se lo pide antes, no es que incumpla un trámite menor: es que está cobrando fuera del sistema de garantías.

El certificado individual del aval de cantidades a cuenta

La póliza o la línea de aval se contrata para la promoción, pero lo que a usted le sirve es el certificado individual. Debe identificar, al menos:

• su nombre como asegurado o beneficiario, y la vivienda, plaza y trastero concretos;
• la sociedad promotora tomadora del seguro o avalada;
• el importe garantizado y su actualización conforme al calendario de pagos;
• la entidad aseguradora o de crédito, con sus datos de contacto;
• el procedimiento y el plazo para reclamar.

Guarde el certificado junto a los justificantes de cada transferencia. En una reclamación, lo que se presenta es el documento más la prueba de los ingresos, y por eso el pago en efectivo o a través de terceros destruye la garantía en la práctica aunque el papel sea correcto.

Lo que queda fuera de la garantía

Tres huecos conviene conocer. El primero, el dinero entregado antes de la licencia, en hojas de reserva o precontratos: queda al margen de ese régimen y su devolución depende solo de lo que diga el documento firmado y de la solvencia de quien lo recibió. El segundo, los pagos hechos a una cuenta que no es la especial, que son difíciles de encajar en la cobertura. El tercero, lo que no es cantidad anticipada: mobiliario, mejoras contratadas con terceros o reformas pactadas aparte.

La garantía, además, tiene final. Se extingue cuando el promotor acredita la entrega de la vivienda, con el edificio en condiciones de ser ocupado; a partir de ahí lo que protege al comprador son otras cosas: las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación y el acta de entrega con sus defectos anotados.

En la Costa Blanca, donde buena parte de la obra nueva se vende durante la construcción y a compradores que viven en otro país, esta es la comprobación que mejor resiste la distancia: no exige visitar la obra ni entender de estructuras, solo leer un certificado y mirar a qué cuenta va el dinero.