La memoria de calidades y lo que de verdad compromete

La memoria de calidades es el documento que describe, partida por partida, con qué se va a construir y equipar una vivienda: estructura, carpinterías, aislamientos, solados, sanitarios, climatización, domótica y zonas comunes. En una compra sobre plano es la única descripción del producto que todavía no existe.

Qué es la memoria de calidades y qué no es

No es un documento con forma legal tasada: no hay un modelo oficial ni un contenido mínimo obligatorio con ese nombre. Es una memoria comercial y técnica que redacta el promotor a partir del proyecto, y su valor depende de dos cosas: de cuánto concreta y de cómo se incorpora al contrato.

Tampoco es el proyecto. El proyecto de ejecución, visado y presentado con la licencia de obra, es el documento técnico que manda; la memoria comercial resume lo que al comprador le interesa. Cuando las dos se contradicen, la discusión se resuelve mirando qué se anexó al contrato y qué dice el proyecto autorizado, así que merece la pena que la versión que usted firma coincida con el proyecto.

Cuándo obliga al promotor

La normativa estatal de información al comprador de viviendas obliga al vendedor a tener a disposición del público, entre otras cosas, la descripción de la vivienda, los materiales empleados —incluidos los aislamientos— y los planos. Esa obligación informativa existe aunque no se firme nada. A partir de ahí, lo que convierte una descripción en compromiso contractual es su incorporación como anexo numerado, fechado y firmado, con una cláusula que diga que forma parte del contrato.

La publicidad también ata. Las condiciones ofrecidas en folletos y anuncios son exigibles aunque no aparezcan en el contrato, y una cláusula que pretenda liberar al promotor de lo que prometió en su propia publicidad tiene mal recorrido frente a un consumidor. Guarde el folleto, el plano comercial y las capturas de la web: forman parte de lo que se ofreció.

Las fórmulas que conviene mirar con lupa

Casi todos los problemas caben en cinco expresiones:

• «o similar» y «o equivalente»: aceptables si se exige equivalencia de prestaciones y se obliga a comunicar el cambio por escrito; peligrosas cuando sustituyen a la marca y al modelo sin más.
• «según disponibilidad del mercado»: razonable en un plazo largo, siempre que la sustitución no empeore las prestaciones.
• «preinstalación»: no es instalación. Una preinstalación de climatización son tubos y huecos, no máquinas.
• «a elegir entre los acabados de la promotora»: pida la lista real y el plazo para elegir, porque vence antes de lo que parece.
• Ausencias: lo que no está escrito no está vendido. Mamparas, armarios interiores, iluminación, grifería de terraza, mosquiteras y toldos son las partidas que más veces se dan por supuestas.

Pida además que cada partida relevante lleve marca, modelo o prestación medible: espesor y tipo de aislamiento, clase de la carpintería, potencia de la bomba de calor, índice acústico del vidrio. Una descripción con números es comparable entre promociones; una lista de adjetivos no.

El suelo legal: el Código Técnico

Por debajo de cualquier memoria hay un mínimo que no se negocia: el Código Técnico de la Edificación, con sus documentos básicos de ahorro de energía, protección frente al ruido, seguridad en caso de incendio, salubridad y seguridad de utilización. Si la memoria no menciona el aislamiento acústico entre viviendas, eso no significa que no exista: significa que se cumplirá el mínimo exigible y nada más.

Dicho de otro modo: la memoria sirve para saber cuánto se separa el edificio de ese suelo legal. Es ahí donde se ven las decisiones que luego se notan en la factura y en el confort, y donde una promoción se distingue de otra más allá del acabado visible.

Cómo se comprueba la memoria de calidades en la entrega

Llegue a la visita de entrega con la versión firmada en la mano y recórrala partida por partida, no habitación por habitación. Lo que no coincida se anota en el acta, con la referencia de la partida, en lugar de comentarlo de palabra. Compruebe también que los documentos del final de obra existen: el certificado final de obra, los boletines de las instalaciones y el libro del edificio con las instrucciones de mantenimiento.

Si hubo cambios durante la construcción, pida la trazabilidad: qué partida se sustituyó, por qué, por cuál y con qué prestación equivalente. Un promotor que lleva ese registro al día responde en dos días; uno que no lo lleva tardará semanas y acabará discutiendo de memoria.

En la Costa Blanca, donde muchas promociones se venden solo con infografías, este documento es lo más parecido a tocar el producto antes de que exista. Leerlo con atención, y por escrito, es lo que permite comparar dos proyectos que en imágenes se parecen mucho.