Obra nueva en la provincia de Alicante: dónde se construye y en qué fase está cada zona
Una promoción de la Costa Blanca
El proyecto de Villajoyosa como ejemplo de lo que hoy se proyecta en la provincia.
La provincia no es un mercado, son municipios con planes distintos
Quien busca obra nueva en Alicante descubre enseguida que las condiciones y los plazos cambian de un pueblo al siguiente sin que cambie el paisaje. El motivo no es comercial: cada ayuntamiento tiene su propio plan urbanístico, su suelo libre y su ritmo de licencias. Este es el mapa de la franja central de la Costa Blanca. Tres variables explican casi todo. Cuánto suelo urbano libre queda en el municipio, porque donde no queda, la promoción solo aparece sustituyendo lo anterior. Si la parcela está en el frente marítimo o tierra adentro, porque en la costa manda además la legislación estatal de costas. Y la fase: una promoción anunciada puede estar en diseño, con licencia solicitada, con licencia concedida o en obra, y son cuatro situaciones con riesgos distintos.
Benidorm construye en vertical porque lo decidió hace décadas
Benidorm es el caso más conocido de Europa de ciudad turística planificada en altura. Desde los años cincuenta su planeamiento apostó por la edificación vertical con separación entre bloques y espacio libre alrededor, en lugar de extenderse en casas bajas. El resultado es una ciudad compacta, caminable y con mucha vivienda por hectárea, y también una en la que hoy queda muy poco suelo libre. Por eso aquí la promoción nueva es escasa, aparece en parcelas interiores o por sustitución de edificios anteriores y se comercializa casi siempre sobre plano. Quien quiera vivienda recién construida en este término debe contar con esperar, o mirar los municipios de al lado, que es lo que hace el mercado.
Finestrat y la Cala: el municipio que absorbe lo que Benidorm ya no puede
Finestrat tiene dos realidades. El núcleo histórico está tierra adentro, al pie del Puig Campana, y la Cala de Finestrat es su franja costera, pegada al extremo oeste de la playa de Poniente. En las laderas de este término se ha levantado buena parte de la promoción reciente del entorno: conjuntos cerrados de pocas alturas, viviendas adosadas y villas con piscina comunitaria y aparcamiento. El punto crítico es administrativo. Aunque se camine hasta Benidorm, la licencia de obra y la de primera ocupación las concede Finestrat, el impuesto municipal se paga aquí y el colegio asignado es el de este municipio. Un anuncio que diga «Benidorm» sin precisar el término está simplificando un dato que a usted le afecta en cada recibo.
Villajoyosa y El Campello: la costa que el tranvía cose
Al suroeste de Benidorm, la N-332 y la línea 1 del tranvía enlazan Villajoyosa y El Campello con la capital. Los dos son municipios con casco antiguo, puerto y playa urbana, y en los dos la promoción nueva es de pequeño tamaño: parcelas sueltas, pocas viviendas por edificio y una parte importante del mercado en segunda mano. Villajoyosa, capital tradicional de la comarca de la Marina Baixa, mantiene flota pesquera, industria del chocolate y el hospital comarcal, así que funciona todo el año. El Campello está más cerca de Alicante y su playa larga enlaza con la franja de playa de la capital. Esta costa ofrece lo que Benidorm no tiene —escala de pueblo y menos densidad— al precio de una oferta más corta y una reventa más lenta.
Altea y La Nucía: ladera, vistas y escalera
Al noreste de Benidorm, Altea conserva en alto su casco antiguo de casas blancas y calles empinadas, coronado por la iglesia de cúpula azul que aparece en todas las fotos de esta costa. La promoción nueva de este término está sobre todo en las laderas, en edificios de pocas unidades orientados a la vista del mar. La Nucía, su vecina del interior, no tiene costa y ha crecido con vivienda unifamiliar y pequeños conjuntos repartidos por el término. En ambos casos conviene mirar tres cosas que la ladera impone y el folleto no menciona: cómo se accede en coche en invierno, cuántos escalones hay entre el aparcamiento y la puerta, y qué servicios quedan al alcance sin vehículo. La vista se paga una vez; la cuesta, todos los días.
Obra nueva en Alicante ciudad: ensanche, playa y segunda línea
La capital es un mercado aparte, con una economía que no depende del turismo de temporada: universidad, puerto, administración y servicios. Aquí la vivienda nueva aparece en los ensanches, en la franja próxima a la playa urbana del norte de la ciudad y en desarrollos de segunda línea, más alejados del mar y con mejor relación de superficie. Quien compara la capital con la franja de Benidorm suele comparar dos cosas que no compiten: aquí el comprador tipo vive y trabaja en la ciudad los doce meses, y allí buena parte de la demanda es de segunda residencia. Los documentos que se piden son los mismos; lo que cambia es qué significa «buena ubicación».
La costa y el interior no tramitan la obra nueva de la misma manera
En el frente marítimo, además del plan municipal, interviene la legislación estatal de costas. Una línea de deslinde marca el dominio público marítimo-terrestre y, tierra adentro de ella, hay franjas de servidumbre donde construir está limitado o prohibido: una servidumbre de tránsito de seis metros desde el límite interior de la ribera del mar y una de protección que alcanza cien metros, reducida a veinte en suelos ya urbanos cuando la norma lo permite. La consecuencia es doble. Una promoción en primera línea necesita, además de la licencia municipal, los informes de la administración competente en costas, y eso alarga el calendario. Y lo que hoy ve construido pegado al mar no siempre podría construirse de nuevo, porque muchos edificios son anteriores a la norma vigente. Tierra adentro ese expediente desaparece y aparecen otros: accesos, abastecimiento, saneamiento y, en terrenos forestales o inundables, los informes sectoriales que correspondan. Antes de reservar, en los dos casos la pregunta es la misma y tiene respuesta documental: ¿qué licencia tiene esta parcela, con qué número de expediente y en qué fase está? SAVO proyecta un edificio en Villajoyosa, en esta misma franja de costa; hoy existe en infografías 3D, sin nada construido y sin nada a la venta, y por eso aquí se describe como proyecto y no como promoción.
Alicante, Provincia de Alicante, España
- Alicante, Alacant en valenciano, es la capital de la provincia del mismo nombre y la sede de su Diputación y de las delegaciones provinciales de la administración, de modo que buena parte de los trámites de la comarca acaban pasando por la ciudad.
- El castillo de Santa Bárbara corona el monte Benacantil, en el centro de la ciudad, y a sus pies quedan el casco antiguo y el barrio de Santa Cruz, la zona de calles estrechas donde apenas hay solares libres y lo que se mueve es rehabilitación.
- El puerto está pegado al centro urbano y combina tráfico de mercancías, cruceros y líneas regulares de pasajeros; el paseo de la Explanada y el barrio del Postiguet se apoyan directamente en él.
- El aeropuerto Alicante-Elche Miguel Hernández está en el término municipal de Elche, a unos diez kilómetros del centro, y es la puerta de entrada aérea de toda la Costa Blanca.
- La ciudad es sede de la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea, y el campus principal de la Universidad de Alicante está en San Vicente del Raspeig, inmediatamente al norte; las dos cosas sostienen una demanda de vivienda que no depende de la temporada turística.
- La estación de Alicante Terminal tiene alta velocidad con Madrid y servicios de cercanías hacia el sur de la provincia y Murcia; desde el centro sale además el TRAM que recorre la costa hasta Benidorm.
- La obra nueva se concentra en los ensanches del norte y en el entorno de la playa de San Juan, a varios kilómetros del centro y unida a él por el tranvía, mientras en los barrios consolidados lo que hay es sustitución y reforma de edificios existentes.
- Para quien compra, Alicante es el mercado menos estacional de la provincia: hay demanda de vivienda habitual todo el año y por eso los barrios se comparan por colegios, transporte, aparcamiento y servicios antes que por la distancia a la playa.
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Preguntas sobre la obra nueva en la Costa Blanca
- 01
¿Dónde hay más obra nueva cerca de Benidorm?
En los municipios vecinos, no en Benidorm. Finestrat concentra buena parte de la promoción reciente del entorno inmediato, con conjuntos en ladera; Villajoyosa y El Campello tienen promociones pequeñas y dispersas; Altea y La Nucía construyen sobre todo edificios de pocas unidades en ladera. En Benidorm el suelo libre casi se ha agotado.
- 02
¿Qué significa que una promoción está «en comercialización»?
Solo que se puede reservar, no que exista. La misma expresión cubre proyectos en diseño, con licencia solicitada, con licencia concedida y en obra. Pregunte en cuál de las cuatro fases está la suya y pida el número de expediente de la licencia: es el único dato que no admite interpretación.
- 03
¿Puedo comprar en primera línea de playa?
Puede comprar vivienda construida en primera línea, que es abundante en esta costa y en buena parte anterior a la normativa actual. Lo que no es libre es construir de nuevo: las servidumbres de la legislación de costas limitan la edificación en la franja más próxima al mar, y una promoción ahí necesita autorizaciones añadidas a la licencia municipal.
Pregunte por Alicante
Diga qué quiere saber de esta zona: qué se está construyendo, en qué fase está o qué documentos pedir antes de reservar. Le contesta quien lleva el mercado español.